Tant al cap de propietaris com a llogaters ronda aquesta pregunta pràcticament diàriament: quan es pot pujar el preu del lloguer? I quant es pot pujar?, es pot incrementar anualment? Resolem aquests i molts altres dubtes sobre les rendes en el lloguer.
Quan ja portem un temps vivint de lloguer són molts els propietaris que volen ajustar les seves rendes al preu de mercat, ja que en el moment en què es va llogar l’habitatge la situació era diferent, i d’altres inquilins, que dubten sobre com es fa aquest procés i què es té en compte.
A l’hora d’emprendre una pujada del preu del lloguer, hem de distingir entre dos conceptes, d’una banda, l’actualització de les rendes i de l’altra, la pujada del preu del lloguer tal com coneixem.
Actualització de les rendes del lloguer
Tret que per contracte les parts (inquilí i propietari) hagin pactat una altra cosa, la renda d’un lloguer s’actualitza anualment i aquesta pot ser a l’alça oa la baixa, això dependrà del que reflecteixi l’índex que utilitzem com a referència i de la situació actual on es produeixi l’actualització.
Per norma, l’actualització de les rendes del lloguer és una clàusula que ve especificada al contracte de lloguer i que es basa en l’article 18 de la Llei d’arrendaments urbans:
Article 18. Actualització de la renda.
Durant la vigència del contracte, la renda només podrà ser actualitzada per l’arrendador o l’arrendatari en la data en què es compleixi cada any de vigència del contracte, en els termes pactats per les parts. Si no hi ha pacte exprés, no s’aplicarà actualització de rendes als contractes.”
A l’hora de procedir a l’actualització de la renda, s’utilitzarà l’índex que aparegui com a referència al contracte de lloguer. Des de Lloguer Segur sempre recomanem que, a l’hora d’escollir un índex d’actualització de referència, aquest sigui l’Índex Actualitzador de Rendes de Contractes de Lloguer (Índex ARCA) ja que és l’únic que pren en consideració única i exclusivament la situació del mercat del lloguer i no variables alienes, com ara el preu de la cistella de la compra o el combustible.
Independentment de l’índex que s’utilitzi com a referència per actualitzar la renda del contracte de lloguer , a l’hora d’executar-lo i tal com assenyala l’article 18 de la LAU esmentat: “L’increment produït com a conseqüència de l’actualització anual de la renda no podrà excedir del resultat d’aplicar la variació percentual experimentada per l’Índex de Preus al Consum a data de cada actualització, prenent com a mes de referència per a l’actualització el que correspongui al darrer índex que estigués publicat a la data d’actualització del contracte”
D’altra banda, el propietari haurà de comunicar a l’arrendatari en temps i forma, l’ actualització de la renda i el nou import que procedirà a abonar i aquest passarà a ser efectiu al mes següent de la comunicació “La renda actualitzada serà exigible a l’arrendatari a partir del mes següent a aquell que la part interessada ho notifiqui a l’altra part per escrit, expressant el percentatge d’alteració aplicat” art. 18 del Reial decret llei 7/2019 d’1 de març.
Des del 31 de març de març que va entrar el vigor l’article 46 del Reial decret llei 6/2022, de 29 de març, s’han limitat les actualitzacions de les rendes als contractes d’arrendament, encara que inicialment va ser una mesura limitada fins al 30 de juny de 2022 des de llavors s’ha anat prorrogant i actualment el Reial decret llei 20 2022, de 27 de desembre ha establert aquesta pròrroga fins al 31 de desembre de 2.023, les actualitzacions de les rendes actualment estan limitades de la manera següent:
– En cas que l’arrendador sigui una gran forquilla , l’increment de la renda serà el que resulti del nou pacte entre les parts, sense que pugui excedir el resultat d’aplicar la variació anual de l’Índex de Garantia de Competitivitat a la data d’aquesta actualització, prenent com a mes de referència per a l’actualització el que correspongui a l’últim índex que estigués publicat a la data d’actualització del contracte. En absència daquest nou pacte entre les parts, lincrement de la renda queda subjecte a aquesta mateixa limitació.
S’entendrà com a gran forquilla als efectes d’aquest article la persona física o jurídica que sigui titular de més de deu immobles urbans d’ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m2 d’ús residencial, excloent-ne en tot cas garatges i trasters .
– En cas que l’arrendador no sigui una gran forquilla , l’increment de la renda serà el que resulti del nou pacte entre les parts . En absència d’aquest nou pacte entre les parts, l’increment de la renda no podrà excedir el resultat d’aplicar la variació anual de l’Índex de Garantia de Competitivitat a data d’aquesta actualització, prenent com a mes de referència per a l’actualització el que correspongui al darrer índex que estigués publicat a la data d’actualització del contracte.
Pujada del preu del lloguer
Aclarit que per una banda hi ha l’actualització de la renda, que es fa anualment mitjançant un índex de referència i que aquesta pot ser a l’alça oa la baixa, segons reflecteix l’indicador, arriba el moment d’explicar quan la propietat de l’habitatge de lloguer pot pujar el preu del lloguer .
Un cop el contracte de lloguer s’aproxima a la seva renovació o finalització , el propietari de l’immoble pot plantejar a l’inquilí fer un canvi en les condicions del contracte . Això és, només quan s’aproxima la data de finalització del contracte, i si les dues parts estan interessades en la seva renovació, o en fer un nou contracte d’arrendament, la propietat de l’immoble podrà plantejar una pujada del preu de la renda, i fins i tot un altre tipus de modificacions en allò pactat amb anterioritat.
La pujada de la renda dependrà del criteri de la propietat , normalment aquesta va associada a un ajust a la situació del mercat i haurà de comunicar-la a l’arrendatari perquè aquest avaluï el seu interès o no.
Per tant, el propietari d’un habitatge de lloguer no pot pujar la renda de l’immoble durant la vigència del contracte de lloguer , sinó exclusivament quan aquest s’acosta a una renovació o si no és quan està a punt d’expirar.
Tens dubtes sobre quan es pot pujar el preu del lloguer ? Pregunta’ns!
