Tant propietaris com llogaters es plantegen aquesta pregunta amb freqüència: quan es pot apujar el preu del lloguer? I quant es pot pujar? Es pot incrementar anualment? Per respondre a aquests interrogants hem de distingir entre el procés tradicional (fins a l’abril del 2022) de pujada de preus del lloguer i el context actual (des de l’abril del 2022), en què les regulacions per part de l’Estat han intervingut i modificat la forma habitual de fer-ho.
MÈTODE TRADICIONAL
Fins a l’abril del 2022, quan es feia un any del contracte, l’arrendador tenia la possibilitat d’actualitzar la quantia de la renda en funció de l’indicador escollit, sempre que la variació no fos superior a l’oscil·lació marcada per l’Índex de Preus al Consum (IPC). Així mateix, els llogaters eren coneixedors d’aquest fet i es preguntaven com s’havia de dur a terme aquest canvi en el preu i què s’hi té en compte.
Dit això, a l’hora d’emprendre una pujada del preu del lloguer s’havien de distingir dos conceptes: d’una banda, l’actualització de les rendes i, de l’altra, la pujada del preu del lloguer tal com coneixem.
Actualització de les rendes del lloguer
Tret que per contracte les parts (inquilí i propietari) hagin pactat una altra cosa, la renda d’un lloguer s’actualitza anualment, a l’alça oa la baixa, en funció del que reflecteixi l’índex que utilitzem com a referència , sempre que la variació no fora superior a la dada interanual de l’IPC.
Per norma, l’actualització de les rendes del lloguer és una clàusula que ve especificada al contracte de lloguer i que es basa en l’article 18 de la Llei d’Arrendaments Urbans:
Article 18. Actualització de la renda.
Durant la vigència del contracte, la renda només podrà ser actualitzada per l’arrendador o l’arrendatari en la data en què es compleixi cada any de vigència del contracte , en els termes pactats per les parts. Si no hi ha pacte exprés, no s’aplicarà actualització de rendes als contractes.”
És a dir, aquesta actualització de la renda es produeix de manera automàtica en funció de l’índex escollit a la signatura del contracte. Des de Lloguer Segur sempre recomanem que, a l’hora d’escollir un índex de referència, aquest sigui l’Índex Actualitzador de Rendes de Contractes de Lloguer (Índex ARCA) , ja que és l’únic que pren en consideració única i exclusivament la situació del mercat del lloguer i no variables alienes, com el preu de la cistella de la compra o el combustible.
Independentment de l’índex que s’utilitzi com a referència per actualitzar la renda del contracte de lloguer, a l’hora d’executar-lo i tal com assenyala l’article 18 de la LAU esmentat: “L’increment produït com a conseqüència de l’actualització anual de la renda no podrà excedir del resultat d’aplicar la variació percentual experimentada per l’Índex de Preus al Consum a data de cada actualització, prenent com a mes de referència per a l’actualització el que correspongui al darrer índex que estigués publicat a la data d’actualització del contracte”
D’altra banda, el propietari haurà de comunicar a l’arrendatari en temps i forma, l’ actualització de la renda i el nou import que procedirà a abonar i passarà a ser efectiu al mes següent de la comunicació: “La renda actualitzada serà exigible a l’arrendatari a partir del mes següent a aquell que la part interessada ho notifiqui a l’altra part per escrit, expressant el percentatge d’alteració aplicat” art. 18 del Reial decret llei 7/2019 d’1 de març.
Pujada del preu del lloguer
Aclarit que per una banda hi ha l’actualització de la renda, que es fa anualment mitjançant un índex de referència, arriba el moment d’explicar quan la propietat de l’habitatge de lloguer pot apujar el preu del lloguer. És a dir, quan pot modificar el preu establert al contracte i marcar una nova quantia.
Un cop el contracte de lloguer s’aproxima a la seva finalització, el propietari de l’immoble pot plantejar a l’inquilí fer un canvi en les condicions del contracte. Això és, si quan s’aproxima la data de finalització del contracte ambdues parts estan interessades en la seva renovació, o en realitzar un nou contracte d’arrendament, la propietat de l’immoble podrà plantejar el preu de la renda, i fins i tot un altre tipus de modificacions a les clàusules pactades amb anterioritat.
La pujada de la renda dependrà del criteri de la propietat, normalment aquesta va associada a un ajust a la situació del mercat i haurà de comunicar-la a l’arrendatari perquè aquest avaluï el seu interès o no i es pugui fer efectiva.
Per tant, el propietari d’un habitatge de lloguer no pot pujar la renda de l’immoble durant la vigència del contracte de lloguer, sinó exclusivament quan el temps del contracte arribi al final.
SITUACIÓ ACTUAL: RESTRICCIONS A LES PUJADES DEL PREU DEL LLOGUER
El context actual, generat per la crisi de la pandèmia, la crisi energètica i la inflació que se n’ha generat de tot això, ha donat lloc que des de l’Administració es prenguin decisions respecte al lloguer que han modificat les condicions per a l’actualització de les rendes recollides a la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU).
I és que, des d’abril del 2022 tots els contractes de lloguer han vist limitada la seva actualització a la dada de l’Índex de Garantia i Competitivitat (IGC), que aleshores se situava al voltant del 2%. Des d’aleshores, els propietaris només poden actualitzar les rendes amb una variació del 2% anual, com a màxim.
De moment, aquesta mesura es prolongarà durant tot el 2023, i es combina amb una altra que consisteix en una pròrroga de 6 mesos per a aquells contractes que finalitzin entre gener i juny del mateix any. És a dir, per a aquells lloguers que finalitzen durant aquest període no es podrà establir cap pujada, ja que es prolonguen durant 6 mesos les condicions actuals.
Per determinar el preu de nous contractes, en canvi, de moment no existeix cap mesura restrictiva. Així, als nous contractes els propietaris continuen podent establir el preu que vulguin.
Tens dubtes sobre quan es pot pujar el preu del lloguer? Pregunta’ns!
