De nou, l’ordenament jurídic que regula el lloguer torna a canviar. Aquest matí al BOE es publicava el Reial decret llei 7/2019, d’1 de març, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer. Aquest nou Reial decret, igual que l’aprovat al desembre i no ratificat al gener, introdueix importants novetats de les que heu d’estar informats. El text legal, que entrarà demà en vigor, modifica cinc lleis entre les quals es troba la Llei d’Arrendaments Urbans.
Durada del contracte
L’any 2013 es va modificar l’antiga Llei d’Arrendaments Urbans per reduir a 3 anys la durada mínima dels contractes de lloguer. Amb la posada en vigor d’aquest nou Reial Decret, els contractes tornen al que estableix abans d’aquesta modificació. Així, un contracte de lloguer haurà de tenir obligatòriament una durada mínima de 5 anys, arribant als 7 anys en el cas que el propietari sigui una persona jurídica.
D’aquesta manera, l’arrendador no podrà trencar el contracte abans d’aquest termini, tret que necessiti l’immoble per residir ell o un familiar en primer grau. En cas que l’arrendador sigui una persona jurídica, mai podrà al·legar aquest motiu.
Aquesta ampliació no tindrà caràcter retroactiu i afectarà els contractes que se signin des de l’entrada en vigor del Reial decret llei.
Pròrroga del contracte
De la mateixa manera que s’amplia la durada mínima del contracte, el període de pròrroga tàcita també es modifica. Amb l’entrada en vigor del Reial Decret, les pròrrogues tàcites a la finalització del contracte passen de ser d’un any a ser de tres.
Major preavís per rescindir el contracte
A partir de demà, el termini mínim de preavís per finalitzar el contracte d’arrendament, després dels 5 anys obligatoris, s’amplia. Així, el propietari haurà de fer un preavís amb quatre mesos d’antelació i el llogater haurà d’avisar 2 mesos abans de la finalització del contracte de la seva intenció de no prorrogar-lo.
Garantia addicional
Una de les mesures anunciades té a veure amb la limitació de les garanties addicionals a la fiança legal. Fins ara, propietari i inquilí podien pactar lliurement les garanties a sol·licitar a la signatura del contracte de lloguer, com avals bancaris, avals solidaris, assegurances o dipòsits amb el nou text del govern, les garanties addicionals quedaran limitades a un màxim equivalent a dues mensualitats de renda en metàl·lic o com a aval bancari.
Revisió de les rendes lligades al IPC
Des de l’any 2015, propietari i inquilí poden triar l’índex o indicador utilitzat per a l’actualització anual de les rendes, cosa que es venia exigint des de fa anys, per desindexar el lloguer de l’IPC. Amb aquesta nova modificació, s’introdueixen novetats en aquest sentit: en tots els contractes nous signats a partir de demà, independentment de l’índex pactat entre les parts, no es podrà realitzar l’actualització anual de la renda per un valor superior a l’experimentat per l’Índex de Preus de Consum (IPC).
Impostos: IBI i ITP
També s’introdueixen canvis en els tributs relacionats amb el lloguer. En primer lloc, el Govern recull, amb l’aprovació d’aquest text, la possibilitat que els ajuntaments regulin bonificacions de fins al 95% en la quota de l’Impost de Béns Immobles (IBI) a habitatges llogats que compleixin amb les rendes màximes que estableixin. A més, també podran aplicar recàrrecs en la quota a propietaris d’immobles d’ús residencial desocupats amb caràcter permanent.
D’altra banda, el text refós especifica la possibilitat d’exempció en el pagament de l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) per a l’arrendament d’habitatge amb caràcter d’ús permanent.
Suspensió de desnonaments
El nombre d’impagaments en el lloguer, i per conseqüència de desnonaments, continua augmentant. Per protegir les famílies més vulnerables, aquest Reial decret llei recull la suspensió del desnonament fins que els serveis socials adoptin les mesures necessàries per a oferir una solució als desnonats. Aquesta paralització serà d’un mes com a màxim, ampliable a tres si el propietari és una persona jurídica.
A més, aquest nou Reial Decret recull l’obligatorietat d’especificar el dia i l’hora exacta en què es procedirà al llançament, evitant i acabant amb els desnonaments amb data oberta.
Mateixes condicions en cas de venda
Per als habitatges amb contractes d’arrendament signats a partir de demà, en cas de venda de l’immoble a un tercer, s’hauran de respectar els terminis i condicions del contracte vigent. Per complir amb aquesta condició fins ara el lloguer havia d’estar inscrit en el registre de la propietat, requisit que s’elimina a partir de demà.
Despeses de gestió immobiliària
Una altra de les mesures anunciades després del Consell de Ministres de divendres passat, és que les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte corren ara a càrrec de l’arrendador quan aquest sigui una persona jurídica.
Lloguer turístic
Pel que fa al lloguer turístic, definitivament queda suprimit de la Llei d’Arrendaments Urbans. A més, es modifica la Llei de Propietat Horitzontal perquè les comunitats de propietaris puguin limitar el lloguer turístic amb aprovació de majoria simple.
Si vols saber més o t’ha sorgit algun dubte, pregunta’ns! Estarem encantats d’ajudar-te.
