Queda poc temps perquè expiri el teu contracte d’arrendament? No saps què has de fer per prorrogar o abandonar l’habitatge? Si és així, aquí t’expliquem què has de fer per prorrogar el teu contracte de lloguer o posar-hi fi de manera legal i a temps. Ja siguis propietari o inquilí, et convé conèixer el procediment per evitar problemes i malentesos.
La duració del contracte
Segons el que estableix la Llei d’Arrendaments Urbans, un contracte de lloguer té una durada mínima de tres anys, amb opció a pròrrogues tàcites posteriors de dotze mesos de durada.
Tot i que estableix per llei, és habitual creure erròniament que els contractes de lloguer duren un any, perquè quan l’inquilí vol continuar en l’immoble la renovació de produeix de forma automàtica. No obstant això, la pròrroga del contracte de lloguer es produeix en les renovacions esdevingudes després dels tres anys de durada mínima legal dels contractes.
Lloguers regulats per l’antiga LAU
Fins al juny de 2013, quan es va reformar la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), el marc legal que regulava la pròrroga del contracte de lloguer, era diferent. Abans del canvi legislatiu, els contractes tenien una durada mínima de cinc anys, amb opció a una pròrroga de tres anys més. Amb l’entrada en vigor de la reforma legislativa es va reduir a tres anys amb pròrrogues anuals posteriors.
Precisament, durant aquest estiu van expirar els últims contractes de lloguer regulats per l’antiga LAU. Per a tots els propietaris i llogaters que encara estiguessin sota aquest marc legislatiu, recordeu que en cas d’haver prorrogat els vostres contractes, serà per tres anys més en idèntiques condicions.
La prórroga del contracte de lloguer a l’actualitat
Els contractes signats després de juny de 2013 estan regulats per la nova Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) que, com explicàvem, va reduir el període contractual mínim de 5 a 3 anys.
Si el contracte està proper a la seva fi i les dues parts heu acordat renovar-lo, quan arribi la data de finalització es prorrogarà un any més amb les mateixes condicions si les dues parts, propietari i inquilí, esteu d’acord.
Quan inquilí o propietari desitgeu prorrogar el contracte de lloguer actualitzant les condicions, hi ha alguns factors a tenir en compte.
Per dur a terme una pròrroga del contracte de lloguer amb variacions pel que fa a les condicions originals, no n’hi ha prou amb exposar les noves condicions verbalment. Propietari o inquilí han de comunicar per escrit a l’altra part amb almenys un mes d’antelació respecte a la data d’expiració del contracte vigent, per evitar la pròrroga automàtica.
En el cas que ambdues parts estiguin conformes amb el canvi de condicions, o si s’arriba a un nou acord, el contracte de lloguer quedarà renovat per un any més. Després d’aquest nou període de dotze mesos, es podran fer noves modificacions en les condicions, trencar la relació contractual o prorrogar per un nou any.
Com a propietari, puc recuperar el pis a meitat de contracte?
Sí, però únicament si compleixes un requisit fonamental. El propietari de l’immoble, durant la vigència del contracte mínim de tres anys de durada, únicament pot demanar a l’inquilí que abandoni el pis si el necessita com a habitatge permanent per a ell o un familiar en primer grau. A més, has de saber que has de fer-ho en temps i forma: ha d’haver transcorregut un any de contracte i has de comunicar-ho a l’inquilí amb almenys dos mesos d’antelació i sempre per escrit. Una vegada que el llogater abandoni l’immoble, el pis ha d’estar novament ocupat abans que passin tres mesos pel propietari o el seu familiar directe.
Si no es compleix aquest procediment, l’arrendatari podrà reclamar la recuperació del pis arrendat en les mateixes condicions contractuals i una indemnització de les despeses que el desallotjament de l’habitatge li hagués suposat. Així que molta cura, sigues legal i no entris en un joc de picaresca per trencar el contracte de lloguer abans d’hora, perquè pot passar-te factura.
Com bé saps, hi ha alguna altra circumstància que permet al propietari recuperar l’immoble a meitat de contracte. Si es produeix un incompliment contractual, com un impagament, que l’inquilí faci obres sense permís de la propietat o el subarrendament són motius suficients perquè el propietari pugui trencar el contracte d’arrendament abans d’hora.
Pot pujar el preu d’arrendament durant el temps de contracte?
La renda del lloguer s’actualitza any a any d’acord a l’índex de revisió de preus pactat per ambdues parts, pel que pot pujar o baixar segons les fluctuacions i evolució de l’índex de referència triat. Recorda que en el teu contracte d’arrendament ha una clàusula que especifica que cada dotze mesos el preu de la renda s’actualitzarà d’acord aquest referent.
Tot i que és habitual utilitzar com a referència l’IPC, no és aconsellable. Des de Lloguer Segur, recomanem utilitzar l’Índex Actualitzador de Rendes de Contractes de Lloguer (ARCA), que utilitza únicament tres factors que formen part del sector immobiliari del lloguer, excloent les variables alienes a aquest mercat. D’aquesta manera saps que el preu de llogar el sempre s’actualitzarà tenint en compte la situació real del mercat d’una forma totalment fiable.
Més enllà d’aquestes variacions de preu anuals, l’única oportunitat per a alguna de les parts de modificar el cost del lloguer, bé sigui a l’alça o a la baixa, és a l’hora de renegociar la pròrroga del contracte, d’acord al temps i forma explicats abans. Canviar el preu de la renda, és una de les condicions que més habitualment entren a formar part de les negociacions de la pròrroga del contracte de lloguer.
Quan el Propetari d’un pis de lloguer és una S.A. i no un particular, les despeses d’alguna cosa que s’espatilli coom per exemple una persiana, una aixeta o cisterna que goteixi, un endoll que tingui curt circuit
La reperació l’ha de pagar el llogueter o el propietàri?
entenent que s’ha espatllat per us o vell, no per mal us
Gràcies
Hola Glòria! Pots trobar la resposta als teus dubtes en aquesta entrada: https://blog.lloguersegur.cat/qui-paga-les-reparacions-en-un-pis-de-lloguer-propietari-o-llogater/. Salutacions!